住宅ローン控除を徹底解説　～年収別どれくらい戻るか試算～

ABK不動産株式会社

 

前提条件（モデルケース）

・新築
・年末ローン残高 3,000万円
・控除率 0.7%
・年間控除枠 最大21万円
・13年間
・会社員（給与のみ）
・他の特別控除なし

※住民税からの控除上限も考慮した“現実的な目安”で出すよ。

年収別シミュレーション（ざっくり）

年収400万円

年間所得税：約8〜10万円
住民税から引ける上限：約9万円前後

👉 実際に使える控除額
約15〜17万円／年

13年間合計
約200万円前後

⚠ 控除枠21万円は使い切れない可能性大

年収500万円

年間所得税：約15万円前後

👉 ほぼ満額近く使える

約20〜21万円／年

13年間合計
約260〜270万円

このあたりから“ほぼフル活用ゾーン”。

年収600万円

年間所得税：約20万円前後

👉 満額使える可能性高い

約21万円／年

13年間合計
約270万円

ここはかなり効率がいい。

年収800万円

所得税余裕あり

👉 完全に満額

約21万円 × 13年
＝ 約273万円

ただし注意：

借入上限や物件性能の制限に影響される。

年収1,000万円

当然満額。

でもここで落とし穴。

✔ 控除対象借入額に上限あり
✔ 年収2,000万円超えると対象外

高年収でも「借入限度額」が天井。

超重要ポイント

年収が低いと：

→ 控除枠を使い切れない

年収が高くても：

→ 借入上限に引っかかる可能性

つまり、

年収500〜800万円帯が一番効率良いゾーンだったりする。

さらにリアルな話

ローン残高は毎年減る。

だから控除額も徐々に減る。

初年度21万円でも
10年目は18万円くらいになる。

なので、

「13年ずっと21万円」は理論値。

実際はちょい少なめ。

控除を最大化するコツ

✔ 夫婦でペアローン
✔ 省エネ基準を満たす住宅
✔ 控除期間中は繰上返済しすぎない
✔ 所得税をしっかり払っている状態を維持

戦略次第で数十万差が出る。

まとめ

年収400万 → 約200万円
年収500万 → 約260万円
年収600万以上 → 約270万円前後

住宅ローン控除は
「使える人にとっては最強の減税制度」。

でも“なんとなく”で組むと
思ったより戻らないこともある。







この記事の執筆

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