住宅ローン控除を徹底解説
住宅ローン控除を徹底解説
― いくら戻る？誰が対象？いつまで？全部まとめ ―
1. そもそも住宅ローン控除って何？
正式名称は
「住宅借入金等特別控除」
ざっくり言うと：
年末のローン残高の0.7%が、所得税などから差し引かれる制度
ポイントは「控除」ってところ。
“税金が戻る”というより、
払う税金が減る仕組み。
2. いくら戻るの？
基本式はこれ：
例えば：
年末残高 3,000万円
→ 3,000万 × 0.7% = 21万円
最大で21万円、税金が軽くなる。
これが原則13年間続く（※新築など条件あり）。
単純計算で：
21万円 × 13年 = 約273万円
デカいよね。
3. ただし「満額」戻るとは限らない
ここ超重要。
控除できるのは、
自分が払っている所得税＋住民税の範囲内。
たとえば：
年間の所得税が15万円しかない人は
21万円の控除枠があっても、15万円まで。
残りは住民税から一部引かれるけど、
そこにも上限がある。
つまり、
年収が低いと、枠を使い切れない可能性がある
4. 控除を受けられる条件
ここ、意外と見落とされがち。
主な条件
✔ 自分が住む家
✔ 床面積50㎡以上（条件により40㎡以上も可）
✔ ローン期間10年以上
✔ 年収2,000万円以下
✔ 引き渡しから6か月以内に入居
投資用物件は対象外。
「住む」が大前提。
5. 新築と中古で何が違う？
新築
・基本13年間
・借入限度額が高い
中古
・条件により10年
・耐震基準が重要
中古は築年数や耐震証明が必要になることも。
ここで引っかかる人、地味に多い。
6. 借入限度額の話（超大事）
控除対象になる借入額には上限がある。
たとえば（代表例）：
・省エネ基準適合住宅
→ 上限3,000万円（※時期で変動あり）
つまり、
4,000万円借りても
3,000万円分しか控除対象にならない可能性あり。
ここ、地味に損するポイント。
7. 初年度は確定申告が必要
会社員でも最初の1年目だけは確定申告。
必要書類：
・借入残高証明書
・登記事項証明書
・売買契約書
・源泉徴収票
2年目以降は年末調整でOK。
ここで申告忘れる人、毎年いる。ほんと注意。
8. 住宅ローン控除 vs 繰上返済
これ、よく聞かれる。
「繰上返済した方が得？」
答えはケース次第。
控除期間中は
ローン残高が多いほど控除額も多い。
だから：
✔ 金利が低い
✔ 控除が満額使える
なら、急いで繰上返済しない方が得なことも。
逆に、
✔ 金利が高い
✔ 控除枠を使い切れてない
なら、繰上返済優先もアリ。
ここは数字で判断。
9. ペアローン・共働きは最強？
共働きでペアローンなら
→ それぞれが控除対象
つまり、
控除が2倍になる可能性。
ただし：
・離婚リスク
・どちらか退職リスク
ここも冷静に。
10. ありがちな勘違い
✖ ローン組めば自動で得
✖ 全員が満額戻る
✖ 投資用でもOK
制度は強力だけど、万能じゃない。
まとめ
住宅ローン控除は、
「家を買う人への国からの応援」
でも、
・年収
・物件性能
・借入額
・金利
全部絡んでくる。
理解して使えば数百万円の武器。
知らなければスルーで終わる。
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