賃貸経営の本質は「利回り」ではない

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② 賃貸経営の本質は「利回り」ではない ― キャッシュフロー構造の再設計

表面利回り10%でも破綻する物件はある。
利回りが低くても資産が増える物件もある。

違いはキャッシュフローの構造設計にある。

■ 本当の指標は「DSCR」

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）＝
NOI ÷ 年間返済額

これが1.2未満だと、わずかな空室で資金ショートする。

投資家が見るべきは利回りではなく、

  • 空室耐性

  • 金利上昇耐性

  • 修繕積立余力

  • 税引後CF

である。

■ 「節税目的」の罠

減価償却で税金が戻るのは事実だが、
それはキャッシュを生む行為ではない。

むしろ出口時には、

  • 簿価圧縮

  • 譲渡税増大

  • 融資残債との差

が重くのしかかる。

節税は“副産物”であって、投資の目的ではない。

■ 強い物件の条件

  1. 都市中心部で代替困難

  2. 管理が簡素

  3. 修繕履歴が明確

  4. 金融機関評価が高い

資産は「売れるかどうか」で決まる。

買う時より、売る時を想像せよ。





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